Die Tokenisierung von sogenannten Real World Assets (sog. RWA Token) ist zurzeit eines der Top-Themen in der Blockchain Szene. Der Begriff Tokenisierung meint in diesem Zusammenhang die technische und – soweit möglich – auch die rechtliche Verbindung eines digitalen, meist auf einer Blockchain existierenden Token mit einem bestimmten, materiellen Gegenstand wie z.B. einer Immobilie oder einer Windkraftanlage oder mit einem bestimmten immateriellen Gegenstand wie z.B. einem Recht. Die Tokenisierung von Rechten erfreut sich in der Finanzwirtschaft ungebrochener Beliebtheit. So ist die Begebung von Security Token, also das öffentliche Angebot von Finanzprodukten, die dergestalt mit einem Token verbunden sind, dass sie als Wertpapiere im Sinne der Wertpapierregulierung qualifizieren, eine mittlerweile sehr beliebte Form der Unternehmensfinanzierung. Die BaFin qualifiziert solche Produkte, die inhaltlich häufig eine Vermögensanlage nach dem Vermögensanlagengesetz darstellen aufgrund der Tokenisierung als Wertpapiere sui generis. Dies jedenfalls dann, wenn die Produkte bestimmte Voraussetzungen in Bezug auf die Übertragbarkeit, Handelbarkeit am Finanzmarkt sowie die Ausstattung mit wertpapierähnlichen Rechten erfüllen. Bei der Begebung eines elektronischen Wertpapiers nach dem deutschen Gesetz über elektronische Wertpapiere (eWpG) ist die Qualifikation der Produkte als Wertpapiere vom Gesetzgeber bereits vorgenommen, so dass Produkte, die nach dem eWpG begeben werden, unproblematisch Wertpapiere darstellen. Aber wie können körperliche Gegenstände wie z.B. eine Immobilie tokenisiert werden?

Mögliche Konzepte zur Tokenisierung von Immobilien

Grundsätzlich ist die vollständige Tokenisierung von Immobilien über RWA Token, also von Grundeigentum, in der deutschen Rechtsordnung noch nicht vorgesehen. Dies insbesondere deshalb, da in Deutschland das Grundbuch alleiniger und ausschlaggebender Rechtsscheinträger für die Zuordnung von Grundeigentum zu Personen ist und dieses eine Digitalisierung geschweige denn eine Tokenisierung über RWA Token noch nicht zulässt. Dies bedeutet letztendlich, dass in der Regel derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist, auch der Eigentümer der betreffenden Immobilie ist. Jedoch gibt es verschiedene Möglichkeiten, der Tokenisierung von Grundeigentum jedenfalls nahe zu kommen. Zum einen wäre da z.B. das KG-Modell und zum anderen das Nachrang-Schuldverschreibungsmodell. Bei beiden Modellen erwirbt die Initiatorin/Emittentin die betreffende Immobilie und ermöglicht dann interessierten Investoren, sich an dieser zu beteiligen. Beim KG-Modell würde typischerweise die Initiatorin eine weitere Gesellschaft, eine Treuhandkommanditistin, gründen. Diese würde dann mit der Initiatorin, sofern diese eine GmbH ist, eine GmbH & Co KG gründen, wobei die Initiatorin als persönlich haftende Gesellschafterin fungieren würde und die Treuhandgesellschaft als (Treuhand-)Kommanditistin. Interessierte Investoren können dann mit der Treuhandkommanditistin tokenisierte Treuhandverträge schließen, welche den Investoren die Rechte der Treuhandkommanditistin an der GmbH & Co KG vermitteln würden, mithin sowohl die Rechte auf Gewinnbeteiligung, so wie sich dieses aus dem Gesellschaftsvertrag ergibt, als auch die anderen gesellschaftsrechtlichen Rechte eines Kommanditisten. Die GmbH & Co KG wäre in diesem Modell die im Grundbuch eingetragene Eigentümerin der Immobilie. Die Begebung einer nachrangigen Schuldverschreibung stellt eine weitere Möglichkeit der Tokenisierung von Immobilien da. Hierbei begibt die Emittentin in der Regel nachrangige Schuldverschreibungen, die auf den Namen lauten – meist Nachrangdarlehen oder nachrangige Genussrechte – und tokenisiert diese. Diese Produkte gewähren den Investoren z.B. einen Anteil am Gewinn der betreffenden Immobilie oder auch am Unternehmensgewinn der Emittentin. Bei Beiden Modellen erwirbt der Investor jedoch rechtlich kein Eigentum an den betreffenden Immobilien.

Welche Dokumentation wird für den Vertrieb der Token benötigt?

In der Regel und bei entsprechender Gestaltung werden tokenisierte Produkte, die nach einem der beiden zuvor benannten Modelle erstellt werden, inhaltlich als Vermögensanlagen nach dem Vermögensanlagengesetz qualifizieren. Wie oben ausgeführt, stellen diese tokenisierten Vermögensanlagen bei entsprechender Ausgestaltung aufsichtsrechtlich nach Ansicht der BaFin Wertpapiere da. Insofern ist für ihren Vertrieb das Regelungsregime für Wertpapiere anwendbar. Hier kommt es entscheidend auf das Volumen der geplanten Emission an. So bedarf es für Emissionen mit Volumina bis EUR 8.000.000 eines maximal vier DIN A4 Seiten umfassenden Wertpapier-informationsblattes oder, bei einem nach der PRIIPs-Verordnung verpackten Produkt das auch Kleinanlegern angeboten werden soll, eines Basis-Informationsblattes. Darüber hinaus ist bei Emissionen unter Nutzung eines Wertpapier-informationsblattes der Vertrieb an nicht qualifizierte Anleger nur zulässig, wenn er im Wege der Anlageberatung oder Anlagevermittlung über ein Wertpapierdienstleistungsunternehmen vorgenommen wird. Bei Emissionen von bis zu EUR 20.000.000 Volumen könnte ein sogenannter EU-Wachstumsprospekt erstellt, gebilligt und veröffentlicht werden, bei Emissionen mit einem Volumen von mehr als EUR 20.000.000 muss ein Wertpapierprospekt durch die Emittentin erstellt, von der BaFin gebilligt und veröffentlicht werden, sofern kein gesetzlicher Ausnahmetatbestand greift.

Rechtsanwalt Dr. Lutz Auffenberg LL.M. (London)

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